陆挺：对房地产行业的一些看法

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　　以下整理自陆挺在CMF宏观经济月度数据分析陆挺：对房地产行业的一些看法会（2024年4月）上的发言。来源：新经济学家智库整理

　　房地产行业风险，是中国经济在未来几个季度面临的最主要挑战。

　　我们不能因为中国经济在其他领域的再平衡,就盲目乐观地认为房地产行业的问题已经得到解决，也不能过度乐观地认为中国经济结构已经发生了根本性改变，新动能已经完全弥补了房地产行业暴跌造成的空缺。

　　我认为房地产这个行业已经超跌。

　　但房地产的问题对中国经济和金融系统的影响还没有完全反映出来，有些风险被掩盖了，还会爆发出来。

　　房地产行业在中国经济中比重还是很高，该行业难以实现自我修复。

　　房地产业的困境对我国的金融市场、政府财政和就业还将产生非常大的影响。

　　另外，在外需和消费等方面，我们的政策抓手不多。

　　从以上角度看，我们现在有必要采取积极的措施，防止房地产业陷入螺旋式下降的困境。

　　在如何救助房地产业方面，业界有不同的看法。

　　尤其是在“保主体”和“保项目”之间。

　　我认为两者确实是有区别的，但在实际操作层面，关键的细节更为重要，最后的区别可能没有大家想象的那么大，并不存在那么大的冲突。

　　绝大部分情况下，一旦主体保不了，房企倒了，其实保项目难度极高，必须得有其他房企或地方政府平台公司接盘，但眼下其他房企和地方平台公司普遍处于艰难困境的情况之下，实际上他们接盘并不现实。

　　反过来讲，如果只是保主体，让他们不破产，但在保项目上具体力度不够，那么，保交楼依旧是一个严重问题。

　　保交楼保不住，那么房地产行业还处于下降螺旋中，那么保主体最终也成功不了。毕竟，对房企，政府不可能一直输血。

　　所以，最终最好“把保交房和保主体”结合起来。

　　陆挺认为，要让经济稳定下来必须要稳住房地产行业，国内政策还有一些改进空间，“要把保交房和保主体结合起来。”

　　我认为“保交楼”，是托底房地产业的基础，是一个较为实际的抓手。

　　“保交楼”的问题值得反复强调，这是整个中国房地产行业出清非常关键的一步。

　　保交楼会是未来1至2年房地产行业最核心的问题。

　　因为中国的房地产行业，尤其是从房地产行业对GDP的贡献来讲，中国的房地产销售主要是新房销售，新房销售主要是期房销售，期房销售就是期货市场，期货市场中最重要的是期货最后的交割。

　　所以，中国的房地产市场就是一个期货市场，期货市场最重要的就是保障交割。如果最后的按时交割率只有50%，大家还会来期货市场做交易投资吗？显然不会。

　　如果没有制度（保交楼）的保障，大家的信心不稳就会造成上述的第一个下降螺旋问题。

　　所以，妥善解决保交楼这一问题不仅能够重建市场信心和政府信誉，还能够扩大内需。

　　当前最重要的一点是中央政府应该加快摸底调研各地“保交楼”的问题。

　　从国家宏观数据来看，“保交楼”问题非常严重，但究竟多严重？究竟“保交楼”中间差了多少？逾期的时间有多长？这中间还需要增加多少投资才能让“保交楼”问题得到解决？房地产企业在银行方面还有多少资金？一系列问题都应该做好摸底调研工作，要想方设法用好央行2000亿人民币专项再贷款。

　　鉴于地方政府严峻的财政情况，商业银行在推进白名单制度上可能面临较大难度，开发商目前也难以自行筹集资金进行保交楼，因此可能需要中央政府介入，通过特别资金的配置和设立专门机构来推动相关工作，甚至在必要的时候推出更为有效的类似央行的抵押补充贷款（PSL）的措施，成立“保交楼”专项资金，推动“保交楼”问题的解决。

　　保交楼问题，还应和保障房建设结合起来。

　　值得强调的是，在“保交楼”以及开发商尚有大量存货的背景下，需要谨慎推进保障房建设。

　　地方政府如果不顾实际情况，完全另起炉灶建设保障房，则很有可能导致当地房地产市场进一步放大供应，最终甚至崩盘，地方财政也会被拖累，最后也会影响其保障房的建设。

　　一个理性的做法，是地方政府进行深入的调研工作。

　　其一、对去化率高（也就是销售率高）的楼宇，应该努力推进保交房；同一楼宇中尚未销售的部分，政府可以以合理价格收购并作为未来的保障房供应。

　　其二、对去化率非常低的楼宇，如果完工程度较高，政府也可考虑折价收购尚未销售的部分作为保障房供应，如果完工程度很低，则可和购房者协商，通过置换等方式。

　　总之，保交楼是一个繁杂的工作，中央政府资金拨付、密集调研、在调研基础之上和保障房建设结合来制定可操作的方案，是“保交楼”能否成功的三个关键。

　　最后，我认为房地产政策在一线城市和某些二线城市还有进一步松绑的空间，过去十年推出的许多房地产调控政策已不再具有现实意义，未来可以继续推进这方面政策的优化和调整。

　　“未来整个中国的城市格局和房地产行业都会出现的变化是，越来越向经济发达地区集中，越来越向大城市集中。”

　　尤其这一轮中国房地产在经历了下滑之后，将来有所复苏后形成的新格局可能更像是回到2015年以前、乃至2010年以前的格局，即发达地区、大城市主导房地产的发展。

　　未来中国的房地产发展、城市的发展应该是以人口流入、经济发展作为最重要的指标。所以，在激活方面应该加速已开工的基建工程，尤其在人口净流入的重点城市开展基础设施建设。

　　如果能把“保交楼”和“房地产松绑优化”工作做好，让人口流入重点城市得到更多的城市发展用地，尤其是住宅用地，同时优化中央政府的资金配置，那么我认为在2024年，中国经济会出现明显的一个亮点，企稳复苏动能增强。