长城策略：不要低估让地产企稳转向的决心

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　　来源：长城长城策略：不要低估让地产企稳转向的决心总量

　　摘要

　　在当天下午举行的国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲公布了消化存量房产的政策措施：人民银行拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。该政策本质上是对央行于2023年1月印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》中提出的“租赁住房贷款支持计划”的延续与扩充。额度从“租赁住房贷款支持计划”的1000亿提升至当前累计6000亿。

　　5.17发布的四条重磅消息与我们在先前报告中判断的两条路径完全吻合，

　　当前A股可能仍处于风险偏好的修复窗口。政治局会议后，政策基调更加积极进取，稳增长政策或将持续发力，房地产去库存进一步加大力度，国内经济修复可能提速。房地产相关数据仍未企稳，国内消费增速较弱且呈现冷热不均的状态；但是经济存在结构性亮点，生产和进出口方面景气度相对较高。海外来看，美联储降息预期有所增强，人民币汇率相对稳定，外资可能继续流入中国市场，股市微观流动性后续有望进一步改善。在强政策预期和边际增量资金的加持下，下一阶段市场变化的核心在于基本面的边际企稳，重点观察房地产销售等数据何时出现拐点。

　　相关行业推荐：

　　（1）房地产：从政府直接购置房产的角度来看，直接利好的将是房地产开发企业。从释放市场购买力的角度来看，率先复苏的指标可能将会是二手房的成交面积，地产后周期相关的家电、建筑材料、建筑装饰以及房地产服务等方向也可能获得超额收益。

　　（2）红利：“新国九条”及相关配套政策落地后，市场对分红的重视程度进一步提升。重点关注持续稳定分红、增加回购和增持、具有并购重组预期等方面的投资机会。

　　5月17日，央行连发三项有关房地产的重磅通知：1）目前全国首套房贷利率政策下限为贷款市场报价利率（LPR）减0.2个百分点，二套房为LPR加0.2个百分点，新通知决定取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。2）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。3）下调住房贷款最低首付比例5个百分点。2023年8月，根据国务院部署，人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此基础上，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。此次，我们将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15%，二套房贷最低首付比例从30%降至25%。

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　　3）城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

　　正如我们在报告《去库存再起，坚定看好地产链修复空间》中提到的一样，

　　（1）政策强预期：超长期特别国债安排落地，房地产凸显去库存决心

　　在房地产方面，政治局会议首次提出“消化存量房产和优化增量住房”，更加强调保交房的落实。5月以来，各城市在保交楼、去库存、收储商品房、“以旧换新”等方面的政策加快落地。例如，本周杭州临安区、云南大理已推出收购存量商品房用作保障性租赁住房的相关政策。5月17日，央行连续发布的三项房地产重要金融政策，分别是《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、《中国人民银行国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，再次下调个人住房贷款利率并进一步降低首付比例，加大力度刺激购房需求，有所超出市场预期。房地产政策力度加大和节奏加快凸显了去库存的坚定决心，当前房地产库销比已经处于历史高位水平，后续房地产存量与增量政策两者有望并进，预计房地产去库存进程进一步加快，地产销售端可能有所改善。需要密切观察房地产销售端数据企稳拐点何时出现。

　　4月金融数据整体低于市场预期，社融存量增速下降至8.3%，M2同比增速进一步回落至7.2%，M1同比转降至-1.4%，M2-M1“剪刀差”进一步扩大。其中既有年初以来政府债发行相对偏慢、地产链条仍未企稳的因素；又有严格监管的因素，例如加大对银行手工补息等行为的规范，资金空转套利有所遏制；同时还有银行存款转向理财、优化金融业增加值核算等方面的因素。4月18日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新表示，“当前庞大的货币总量增长可能放缓，但这并不意味着金融支持实体经济的力度减少，真正需要资金的高效企业反而会获得更多融资”，后续央行可能更多考虑结构和效率问题。下一阶段财政和房地产发力可能带动社融增速企稳回升。

　　经济数据方面，内生动能仍偏弱，房地产相关数据仍未企稳，国内消费增速较弱且呈现冷热不均的状态。但是国内经济存在结构性亮点，生产和进出口方面景气度相对较高。4月份，全国规模以上工业增加值同比增长6.7%，比上月增加2.2个百分点。4月制造业PMI指数为50.4%，已连续两个月位于扩张区间；4月新订单指数为51.1%，比上月下降1.9个百分点，仍位于扩张区间；新出口订单指数为50.6%，比上月下降0.7个百分点，继续保持扩张，表明企业出口业务总体继续改善。4月我国出口同比1.5%，前值-7.5%；进口同比8.4%，前值-1.9%；不考虑季节性因素，进出口数据温和上行。整体来看制造业持续修复，出口景气相对较强，外需拉动作用比较明显，经济内生动力修复有待进一步提升。

　　从企业的情况来看，根据我们的报告《一季报业绩：关注收入增长可持续的方向，电子、社服、汽车》，2024Q1上市公司整体经营情况承压，需求进一步下滑导致企业营收增速转负。3月，工业企业利润总额当月同比下降至-3.5%，中国工业产能利用率下降至73.6%。在业绩增速仍处于底部区间的情况下，一方面可以继续布局相对稳定的红利资产；另一方面，部分上中游行业供给侧有所收紧，部分商品品种已出现涨价等现象，工业企业基本面拐点显现的预期有所提升，可以继续布局顺周期行业走出底部的相关机会。

　　行业建议方面，房地产相关机会仍将是短期的市场主线。在业绩增速仍处于底部区间的情况下，一方面可以继续布局相对稳定的红利资产；另一方面，部分上中游行业供给侧有所收紧，部分商品品种已出现涨价等现象，工业企业基本面拐点显现的预期有所提升，可以继续布局顺周期行业走出底部的相关机会。

　　相关行业推荐：

　　（1）房地产：从政府直接购置房产的角度来看，直接利好的将是房地产开发企业。从释放市场购买力的角度来看，率先复苏的指标可能将会是二手房的成交面积，地产后周期相关的家电、建筑材料、建筑装饰以及房地产服务等方向也可能获得超额收益。

　　（2）红利：“新国九条”及相关配套政策落地后，市场对分红的重视程度进一步提升。重点关注持续稳定分红、增加回购和增持、具有并购重组预期等方面的投资机会。

　　房地产相关政策落地不及预期、二手房成交恢复不及预期、商品房库存去化速度不及预期、相关政策持续性不及预期、股票市场波动。

　　责任编辑：何俊熹